Bewijsvermoedens: wie moet wat bewijzen?

De vraag wie er verantwoordelijk is voor schade aan een huurwoning levert in de praktijk nogal eens wat discussie op tussen huurder en verhuurder. Zo kan er discussie ontstaan over de schade aan een huurwoning. Er wordt bijvoorbeeld een appartement gehuurd dan wel verhuurd met een karakteristieke eikenhouten vloer. Huurder en verhuurder zijn tevreden over het verloop van de huur tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt. De woning moet worden opgeleverd. Huurder en verhuurder lopen de huurwoning door en de eikenhouten vloer blijkt op meerdere plaatsen beschadigd te zijn. De verhuurder stelt dat de schade is ontstaan gedurende de huurperiode. Huurder stelt dat de eikenhouten vloer bij aanvang van de huur al zo was. Wie moet wat bewijzen en wie draait uiteindelijk op voor de schade?

Artikelen 7:218 BW & 7:224 BW

Artikel 7:218 BW luidt:

1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

   
   

2. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

   
   

3. Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.

Bewijsvermoeden

Uit artikel 7:218 lid 2 BW vloeit een bewijsvermoeden voort. Dat houdt in dat als er aan het einde van de huurperiode schade aan de huurwoning wordt geconstateerd, dat vermoed wordt dat deze schade is ontstaan door een tekortschieten van de huurder. De huurder is in beginsel aansprakelijk voor die schade. Het is dan aan de huurder om het bewijsvermoeden te ontzenuwen (afdoende weerleggen).

Reikwijdte bewijsvermoeden

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 mei 2023 bepaalt dat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW zowel geldt voor het bestaan van de tekortkoming als voor het causale verband tussen de tekortkoming en de schade. Als de huurder het niet eens is met zijn of haar veronderstelde aansprakelijkheid voor de schade, dan ligt het dus in beginsel op de weg van de huurder om het bewijsvermoeden te ontzenuwen. Slaagt de huurder daar niet in, dan zal de huurder de schade moeten herstellen. 

Heeft de huurder pech? Of toch niet altijd? 

Als de huurder stelt de schade niet te hebben veroorzaakt, maar het bewijsvermoeden niet of moeilijk kan ontzenuwen, heeft de huurder dan pech? Het korte antwoord is: nee, niet altijd. 

Artikel 7:224 BW luidt namelijk als volgt: 

1. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.

   
   

2. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Let op: opnamestaat bij aanvang van de huurperiode

Artikel 7:224 lid 2 bepaalt dat als er geen beschrijving is opgemaakt bij de aanvang van de huur (opnamestaat), de huurder wordt vermoed het gehuurde bij aanvang te hebben ontvangen in de staat zoals wordt aangetroffen bij het einde van de huurperiode. Artikelen 7:224 BW en 7:218 BW gaan allebei uit van een bewijsvermoeden, maar de ene ten gunste van de verhuurder en de ander ten gunste van de huurder. Dat levert wat onduidelijkheid op. Artikel 7:224 lid 2 BW biedt de huurder in ieder geval de mogelijkheid om onder aansprakelijkheid uit te komen als er geen opnamestaat is gemaakt. In dat geval zal namelijk worden verondersteld dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode was, zoals de staat bij het einde van de huurovereenkomst is. Dus in het voorbeeld betekent dat: zonder opnamestaat wordt verondersteld dat de eikenhouten vloer bij aanvang met beschadigingen is opgeleverd. In dat geval zal de huurder volgens het huidige recht in beginsel niet gehouden zijn om schade te herstellen. De verhuurder kan dit bewijsvermoeden ontzenuwen. Als de verhuurder er niet alsnog in slaagt te bewijzen dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan, dan zal de verhuurder de schade moeten herstellen.  

Tot slot

Bent u huurder of verhuurder en wordt er aan het einde van de huurovereenkomst schade aan de huurwoning geconstateerd? Let er goed op waar u wel of niet aansprakelijk voor bent. Bovendien kan een opnamestaat veel discussie bij het einde van de huurperiode voorkomen. Een advocaat kan u adviseren over uw juridische positie en mogelijkheden en kan u eventueel bijstaan in het geval van een procedure. 

Meer vragen over dit onderwerp? Neem gerust en vrijblijvend contact op met Oass Advocaten via 023 - 531 1077 of stuur een e-mail naar langeveld@oass.nl.